Berlin (ddp.djn). Viele Mieter zahlen zu viel, weil ihre Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Vor allem in verwinkelten Wohnungen mit kompliziertem Zuschnitt oder Dachschrägen lohnt es sich, einen Fachmann mit dem Ausmessen zu beauftragen, meint der Mieterverein München. Denn das kann bares Geld in die Kasse des Mieters bringen.

Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mietzins nachträglich für drei Jahre ab Kenntnis der Abweichung gemindert werden. Das geht aus Urteilen des Bundesgerichtshofes hervor (AZ: VIII ZR 133/03; VIII ZR 192/03 und BGH ZR 295/03). Auch für die Umlage der Nebenkosten ist die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend. Hat der Vermieter dabei eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, kann der Mieter das zu viel gezahlte Geld zurückverlangen, so der Münchner Mieterverein.

Auch cirka-Angaben im Mietvertrag rechtfertigen nicht größere Abweichungen. Das entschied der Bundesgerichtshof (AZ:VIII ZR 144/09). Ein Aachener Vermieter hatte im Mietvertrag die Wohnfläche mit «ca. 100 Quadratmeter» angegeben. Tatsächlich war die Wohnung nur 83,19 Quadratmeter groß. Die Richter betonten, dass ein Wohnungsmangel immer vorliegt, wenn die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Die zehnprozentige Toleranzgrenze ist eine Ausnahmeregelung, sie schließt eine zusätzliche Toleranz aus. Dem relativierenden Zusatz «ca.» kommt keine Bedeutung zu.

Für die Berechnung der exakten Wohnfläche wird seit dem 1. Januar 2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zugrunde gelegt. Im Vergleich zur Berechnung nach der alten Grundlage, der DIN 283 oder der DIN 277, kann sich das Ergebnis deutlich unterscheiden. Aber der Mieter darf sich die Berechnungsgrundlage nicht selbst aussuchen. Es gilt die im Mietvertrag beschriebene Vorschrift, nach der die Wohnung vermessen wurde, zum Beispiel DIN 277 oder DIN 283.

Häufig wird aber die falsche Berechnungsgrundlage herangezogen, zum Nachteil der Mieter. «Mietern ist oft nicht bewusst, dass Mietverträgen, die vor dem 1. Januar 2004 wirksam wurden, noch die alte Verordnung zugrunde liegt», erklärt Ulrich Volk, Experte für Immobilienbewertung bei Dekra Industrial. Nach der abgelösten DIN 283 mussten beispielsweise Loggien, Balkone und Terrassen grundsätzlich nur zu einem Viertel der Wohnfläche zugerechnet werden. Nach der aktuellen Wohnflächenverordnung können sie nun bis zur Hälfte addiert werden.

Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes fehlen jedoch in den meisten Mietverträgen eindeutige Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche. Dann gilt die Wohnflächenverordnung (BGH, AZ: VIII ZR 231/06). Darin ist exakt festgelegt, wie der Wohnraum unter Schrägen, für Wintergärten, Balkone usw. berechnet wird.

Grundsätzlich gehören zur Wohnfläche die Wohnräume sowie alle Flächen mit über zwei Metern lichter Höhe, außerdem Bad und Küche. Zur Hälfte addiert werden Flächen zwischen 1 Meter und 2 Metern lichter Höhe. Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Waschküche und Schuppen, Wirtschaftsräume wie Abstellräume und Vorratsräume sowie Räume, die dem Bau- und Ordnungsrecht nicht genügen.

Nebenräume gehören dagegen zur Wohnfläche. Abstellkammern, die sich innerhalb der Wohnung befinden, Ankleideräume, Vorräume, Flure, Galerien, Spülküchen, Speisekammern, Besenkammern, Wasch-, Dusch-, Badezimmer und andere Nebenräume, die nicht zum Aufenthalt dienen, zählen ebenso dazu wie das Wohnzimmer, die Küche, Schlaf- und Kinderzimmer. Ausschlaggebend für die Berechnung sind die Grundflächen dieser Räume.

Wintergärten nehmen eine Sonderstellung ein. Je nachdem, ob sie beheizt werden können oder nicht, wird ihre Grundfläche entweder als vollwertiger Wohnraum mit hundert Prozent oder als nicht vollwertiger Raum mit nur fünfzig Prozent dazugerechnet. Dabei gilt der Wintergarten nur dann als beheizbar, wenn er wie die übrigen Räume mit einem eigenen Heizkörper ausgestattet ist und nicht etwa nur vorübergehend mit einem Elektroofen beheizt wird.

Wenn Mieter den Verdacht haben, dass ihre Wohnung wesentlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, sollten sie das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine einvernehmliche Lösung anstreben. Kommt keine Einigung zustande, können sie ihr Recht auf Mietminderung wahrnehmen. Das besteht allerdings nur dann, wenn die Wohnung mindestens zehn Prozent kleiner ist als angegeben. Flächenabweichungen unter zehn Prozent sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofes eine unerhebliche Tauglichkeitsminderung der Wohnung und vom Mieter hinzunehmen.

ddp.djn/kaf/mwo