Berlin (ddp.djn). Das behaupten Banken gerne: Vermietete Immobilien finanzieren sich als Geldanlage quasi von alleine. Doch das ist meist nur ein Werbeversprechen. Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist eine unternehmerische Betätigung - mit allen Chancen, die darin zu sehen sind, aber auch mit allen Risiken - vor allem für die Kunden.

So arbeiten oft Banken, Bauträger und Vertriebsorganisation zusammen, um Immobilienprojekte an den Kunden zu bringen. Der Haken dabei: Die Preise für die Anlagen sind oft zu teuer. Für den Käufer ist diese Zusammenarbeit ein Problem, denn Banken finanzieren dann Objekte, deren Wirtschaftlichkeit strengen Kriterien nicht standhalten würde. Die Immobilie ist oft von Anfang an ein Verlustgeschäft und ein Verkauf kommt ebenfalls nur mit hohen Verlusten infrage, weil die Immobilien viel zu teuer waren. Das ist der Anfang einer Schuldenspirale. Immobilien sollten von Anlegern nur gekauft werden, wenn die den Wert selbst ermittelt haben. Sachverständige übernehmen das für wenige hundert Euro. Diese Kosten sind zudem steuerlich absetzbar.

Bei vermieteten Immobilien sind die Banken in Geberlaune und finanzieren gerne den vollen Kaufpreis - oft sogar noch die Nebenkosten. Das Argument: Immerhin seien die Kreditzinsen voll absetzbar und sorgten für eine erhebliche Steuerersparnis. Was dabei vergessen wird: Spitzensteuerzahler müssen immer zwei Euro ausgeben, um einen Euro Steuern zu sparen, Normalverdiener sogar drei Euro. Geldanleger müssen die Zinsen für die Finanzierung also erst einmal durch die Miete verdienen. Und das ist bei einer Vollfinanzierung oft ein riesiges Problem, denn die Miete reicht meist nicht, um die Zinsen zu zahlen, von den Nebenkosten wie Rücklagen, Reparaturen und anderen Ausgaben ganz zu schweigen. Damit sind ständig Zuzahlungen fällig.

Sparer sollten wissen: Grundsätzlich führen Vollfinanzierungen immer zu einer Unterdeckung. Wenn Banken vorrechnen, dass bei einer Vollfinanzierung die Miete die Kosten deckt, dann gehen sie in der Regel von zu hohen Mieteinnahmen oder zu niedrigen Kosten aus - oder von beidem. Finanzierungen sollten nie über mehr als 80 Prozent des Kaufpreises abgeschlossen werden, damit sie sich seriös rechnen.

Ebenfalls ein Problem bei Immobilien als Geldanlage: Die Immobilienpreise steigen nicht automatisch und führen zu guten Renditen beim Wiederverkauf - auch wenn Banken das noch so oft behaupten. Das beste Beispiel sind die Ost-Immobilien, die durch sinnlose und überhöhte Subventionen völlig am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant wurden. Viele dieser Immobilien sind heute unvermietbar und damit faktisch nichts mehr wert. Aber nicht nur im Osten, in ganz Deutschland sind die Immobilienpreise auf dem Weg nach unten - eine automatische Wertsteigerung ist also nicht vorprogrammiert. Eine Wertsteigerung kann man nur dort erwarten, wo das Wohnen auf Jahre hinaus begehrt ist. Nur in solchen Top-Lagen ist der Kauf vermieteter Immobilien als Geldanlage überhaupt sinnvoll.

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